<재태크> : : Realty Income(O) 기업 분석 (1)

오늘은 미국 리츠 회사인 Realty Income기업에 대해 분석해 보려 한다.

 

우선 "리츠"란 무엇인가?  

다수의 투자자로 부터 자금을 모집하여 투자, 운용하여 발생하는 수익(임대수익, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자방식이다. 따라서 부동산을 운용하여 각종 수익을 내는 기업이라고 생각하면 된다. 

 

기업에 대한 정보는 Realty Income 홈페이지에서 확인했다. 가장 먼저 눈에 띄는 것은 아래 문구 였다. 

"Celebrating 25Years Listed on the NYSE" 즉 Dividend Aristocrats (배당 귀족 : 25년 이상 배당금을 올린 기업들)목록에 들었다는 문구 였다. 미국 기업들은 배당에 대한 자부심이 대단하다. 그만큼 배당을 많이 주려하고 배당을 오랜 기간 계속 올린 사실을 토대로 많은 사람들이 투자한다는 사실을 알 수 있다.  

source : Realty Incom (https://www.realtyincome.com/investors/investor-presentation/default.aspx)

 

기업의 포트폴리오를 보면 크게 몇 가지로 나눠서 설명하고 있다. 

 

- 6400+ commercial properties

- 98.6% portfolio Occupancy

- 50 different Industries

 

사실 해당 사항 보다 밑에 적힌 설명들이 더 중요하다고 생각한다. 

우선 상업적인 시설을 long-term, net lease한다고 써있다. 

Long-term은 말 그대로 긴 기간이고 net lease는 lease 를 하는데 있어 낮은 임대료를 제공하는 대신 부동산을 빌리는 사용이 모든 비용 또는 대부분의 비용을 지불하는 것을 의미한다. 즉 해당 기업은 부동산을 관리하는데 추가적인 지출이 들어가지 않는 안정적인 수익을 long term동안 올릴 수 있는 포트폴리오를 구성하고 있다는 뜻이다.  

 

그리고 50개의 다양한 산업에 투자하므로써 특정 산업이 잘 안되었을 경우에도 수익에 큰 지장이 없도록 포트폴리오를 구성했다고 한다. 

 

해당 구성을 살펴보면 아래와 같은 문구를 해석하면 e-commerce 와 경제 불황으로 부터 영향이 별로 없는 포트폴리오를 구성하고 있다고 한다. e-commerce라고 하면 인터넷 쇼핑을 의미하는 것이다. 

이런 점에서 볼 때 현재 경제 패턴을 잘 이해하고 있다고 생각이 든다. 물론 해당 자료는 회사에서 제작한 것이라 과장이 있을 수 있고 실제 경제 불황때는 영향을 받을 것 같은 산업도 보인다. (Health & Fitness, Theaters ... )

 

 

Non-Discretionary : 필수적인 소비를 의미한다. 이는 약국, 식료품점, Dollar Stores(1달러 이하의 상품을 파는 가게), Health & Fitness가 해당된다고 적혀있다. 

Service Oriented : 서비스를 제공하는 산업. 위에는 편의점, 영화관, 패스트푸드점이 이에 해당된다고 적혀있다. 

Low Price-Point   :  수요와 공급 그래프에서 가격이 낮으면 수요가 많아지는데 그러한 낮은 가격을 가지고 있는 산업이라고 생각하면 된다. 위에서는 Dolloar Stores(우리나라의 다이소 느낌?!), 영화관, 패스트 푸드점이 이에 해당된다고 적혀있다.

 

 

자 이제 정리해 보면

- 금융위기 때도 배당금을 늘려온 위기관리능력이 있는 기업이다. (26년 동안 증가)    1. 다양한 포트폴리오 구성을 통한 안정적인 수입구조    2. Long term, net lease를 통한 안정적인 수입 구조     3. 월배당을 하는 매력적인 기업(현재 주가 수준 약 연 5.9%의 배당율)